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부동산 임대소득이란 부동산을 빌려주고 받은 임대료를 말한다.
따라서 부동산 임대소득은 부동산을 매매 또는 양도함으로써 발생하는 사업소득이나 양도소득과는 구별된다.
부동산 임대소득세는 다음과 같은 소득이 포함된다.
- 부동산 또는 부동산에 관한 권리의 대여로 인해 발생하는 소득
- 공장 재단 또는 광업 재단의 대여로 인해 발생하는 소득
- 광업권자 등이 채굴에 관한 권리를 대여함으로써 발생하는 소득
하지만 농업소득은 소득세가 아닌 농지세의 과세 대상이므로, 부동산 임대소득 가운데 논이나 밭의 대여로 인해 발생하는 소득에 대해서는 과세하지 아니한다.
| 부동산 임대소득금액 = 총수입금액 - 필요경비 |
부동산 임대소득금액은 말 그대로 부동산을 임대해 받은 임대료이다. 하지만 부동산의 임대조건에는 여러 형태가 있다.
매월 임대료만 받는 경우, 보증금만 받는 경우, 보증금과 월 임대료를 함께 받는 경우는 세 가지 임대조건이 있다. 각각의 방법에 따라 총수입금액 산정 방법이 다르다.
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 소득금액계산 |
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전세금만 받거나 전세금과 월 임대료를 함께 받는 경우 전세금에 대해서는 1년 만기의 정기예금 이자액 만큼을 그 임대에 대한 대가로 본다. 이것을 간주 임대료라고 한다.
즉 전세보증금에 간주임대료(연 5.8%)를 곱하며 전세보증금으로 1년 동안 벌어들인 수익이 나온다. 월임대료는 매달 월임대료에 12개월을 곱하면 된다
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| 임대소득금세 확정신고 |
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단독주택이나 공동주택 등 주거용으로 사용하는 건물을 세내어 주고 그 대가를 받는 경우에는 부동산 임대소득세를 납부해야 한다.
부동산 임대소득이 있는 사람은 임대소득이 생긴 그 다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지 주소지를 관할하는 세무서에 종합소득과세표준확정신고를 해야 한다. 이 때 다른 소득이 있을 때는 합산하여 신고한다
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| 주액에 대한 임대소득금세 |
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지금까지 관행상 3주택 이상 소유자에게만 부과해 오던 주택에 대한 부동산 임대소득이 1995년도분 종합소득세부터는 과세대상이 2 주택 이상 보유자로 확대되었다.
부동산 임대소득은 근로소득, 사업소득 등과 합쳐서 종합소득세로 부과되기 때문에 소득이 증가할수록 세금도 늘어나 1가구 2주택 보유자들에게 적지 않은 세 부담을 안겨주고 있다
국세청은 3주택 이상 보유자는 주택 규모에 관계없이, 2주택 보유자는 단독주택은 35평 초과, 아파트는 25.7평(전용면적) 초과인 경우에 과세대상이 된다.
특히 고급 주택에서 발생한 부동산 임대소득에 대해서는 1가구 1주택이라도 국세청에서는 세금을 철저히 부과하고 있다. 단, 주택임대시 2002년1월1일부터 전세보증금에 대한 과세는 하지 않는다. |
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| 신고 및 납부기한 |
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증여를 받은 사람이 증여 재산의 취득일(등기를 요하는 경우는 등기일)로부터 3개월 이내에 증여받은 사람의 주소지 세무서에 신고·납부하면 된다.
이렇게 하면 납부할 세금의 10%를 공제받을 수 있다. 신고·납부를 하지 않으면 내야할 세금의 30%를 추가 부담하게 된다.
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| 자금출처조사 |
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자금출처조사란 부동산을 취득한 경우 그 취득에 들어간 돈의 출처를 확인하는 조사를 말한다.
조사 결과 타인으로부터 증여받은 것이 확인되면 증여세가 과세된다.
국세청에서는 성별, 연령별, 세대주별 등에 따라 자금출처 조사 기준을 정해 놓고 있다.
이 기준보다 많은 부동산을 매입한 사람에 대해서만 자금출처 조사가 이뤄진다.
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| 자금출처 조사 기준 |
| 구분 |
주택 취득시 |
기타 재산 취득시 |
| 세대주인 경우 |
30세 이상 |
2억원 이상 |
5,000만원 이상 |
| 40세 이상 |
4억원 이상 |
1억원 이상 |
| 세대주가 아닌경우 |
30세 이상 |
1억원 이상 |
5,000만원 이상 |
| 40세 이상 |
2억원 이상 |
1억원 이상 |
| 30세 미만 |
5,000만원 이상 |
3,000만원 이상 |
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| 자금출처조사 증빙서류 |
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| 자금출처 조사 대상자로 선정돼 소명자료 제출 요구서를 받으면 그 요구서에 표시된 취득재산의 자금출처를 증빙할 수 있는 서류와 함께 관할 세무서에 직접 또는 우편으로 15일 이내에 보내면 된다.
자금출처를 증빙할 수 있는 서류는 소득이 있는 경우 소득세 납세증명서 또는 납세영수증 사본 1부, 융자나 남의 돈을 빌린 경우에는 부채증명서, 다른 재산을 처분한 경우에는 매매계약서, 등기부등본, 전세보증금이 있는 경우 전세계약서 등이다.
소명 자료를 통해 자금 줄처 전 내역을 증명할 필요는 없으나 일정 기준을 넘어서야 증여세를 물지않는다 |
| 취득자금이 10억원 미만인 경우 |
| 자금출차가 80% 이상 확인되면 증여세 부과되지 않음 |
| 취득자금 5억원 → 4억원 이상확인 |
취득자금 출처가 소명된 것으로 인정 |
| 취득자금이 10억원 이상인 경우 |
| 자금출차를 제시하지 못한 금액이 2억원보다 적을때에만 취득자금 전체가 소명된 것으로 간주 |
| 취득자금 → 미확인금액 → 확인된금액 |
취득자금 출처가 소명된 것으로 인정 |
| 15억원→ 2억원미만 → 13억원 미만 |
| 25억원→ 2억원미만 → 23억원 미만 |
| 50억원→ 2억원미만 → 48억원 미만 | | *** 010-5386-5900 미래PMC대표 이 영 주 *** | |