[스크랩] 재갈병법8-주택 빨리 잘파는 전략

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경매를 통해 싸게 낙찰받는것도 이익실현에 중요한 요인이지만 양도차익의 실현은 매매다 보다 높은 매매가예 신속하게 매매를 완성해야 이익이 크다 시간이 많이 소요되면 대출이자등으로 이익이 감소되기 때문이다 필자는 수십채의 빌라 아파트 오피스테 원룸주택을 매도한 경험과 공인중개사의 경험을 기초하여 매매전략을 공개하는바 반드시 따라 하기를 요망한다   

1.먼저 집수리와 대청소를 한다

가벼운 집수리는 본인이 직접하는 것이 좋다  예를 들어 페인트도색을 할려면 주택전체를 한다면 업자를 선정하여 공사를 의뢰하지만 문짝하나 아니면 문턱 조금 그러면 업자에게 공사를 의뢰하기도 곤란하다 주택유리창이 투명하다면 시트지를 부착해도 집안분위기가 달라지고 집가치가 있어 보인다 필자가 쓴글 대청소와 집수리의 글을 참고하면 아무나 할 수 있다

특히 주택매매는  안주인의 동의가 없으면 매매계약은 성사되지 않는다 안주인의 마음을 살려면 싱크대가 탐나야 된다

2.주택의 정확한 시세를 파악한다

경매입찰시도 시세를 알아 보앗지만 매매시점에도 매도자 입장에서  다시한번 시세를 알아보는 것이 현명하다

타인의 경험을 통해 타산지석으로 배워야 한다 

필자의 자택인근에 사는 아주머니가 10년된 빌라를 파는데 몇몇 부동산중개업자에게 `억5천에 매매를  의뢰했다고한다  

매매를 의뢰한지 3개월동안에 단 한명의 매수자도 집구경 온사람이 없었다 

3개월이 지난 시점에 필자를 찿아와 빌라를 매매할려면 어떻게 해야 하냐고 자문을 요청했다

필자는 먼저 1억5천이라는 매매가는 어떨게 알고 결정했냐는 질문을 하자 인터넷 매물광고를 보고 참고하여 결정했다는것이다

아주머니는 신축빌라의 매물광고를 본것이다 하지만 팔려는 빌라는 10년이 넘은 빌라지만 신축빌라의 인테리어와 비교할 수 없을 정도로 누추할 것이 뻔하다  

필자는 인천지역의  빌라시세를 잘아는바 전용18평의 기존 빌라는 1억2천정도이고 신축빌라는 1억5천정도에서 분양하던 때이다

대개 동네주민을 상대하는 부동산중개업자는 고객이 진지하게 묻지 않는다면 시세를 말하지 않는 경향이 있다 집주인은 1억5천정도를 시세라고 생각하는데 만약 1억2천이라고 말하면 고객은 기분이 상하고 오해를 한다 가격을 후려쳐서 어떤 수작을 부리려한다고 

 아주머니가 매매를 의뢰한 부동산중개업자가 몇곳이라고 하는데 다들 매매가가 터무니 없어 매매불가라고 신경도 안썻다  

필자는 매매가를 1억2천응 입금가로하고 수수료는 1억2천초과금액을 전부 가지라식으로 매매를 의뢰하라하고 의뢰 부동산중개업소는 최소한 10곳이라고 했다 매매를 의뢰하고  매일처럼 매수자로서 빌라구경을 온사람들이 있었고  1주일만에 계약하고 계약해지되었다 그러나 2주일만에 1억2천3백만원에 매매계약이 성사된다 합리적인 가격에 인센티부까지 더하니 매매진행에 가속도가 붙었던 것이다

3.부동산중개업자를 능숙하게 상대하기

필자가 봄에 매물을 의뢔했던 부동산중개업자의 전화번호를 가을에 연락해보니 연락이 안되는 부동산중개업자가 70% 이니 계속적으로 영업을 하는 부동산중개업자는30%인데  과거 대한공인중개사협회에서도 부동산중개업의 폐업율이 년67%라는 통계를 발표한적이 있다 이런 사실은 초보중개업자가 많다는 현실이다 

2004년도에 3900만원에 낙찰받은 빌라로 5,000-5500만원에 매매를 할려는 계획이 있엇지만 그동네 정확한 시세와 매매를 의뢰할려고 빌라에서 가까운 부동산중애업소를 방문하여 시세를 물어보니 4천만원 받기도 어렵다는것이다

대화중에 사무실집기를 보니 싸구려소파가 포장비닐이 조금이나마 붙어있었다 아마도 이장소에서 중개업소를 시작한지 3개정도 밖에는 안됬다고 판단했다

우리회원님들은 부동산중개업소를 방문할때 가능하다면 사장을 상대하여야 하고 사무실집기를 보아 얼마 안되었다고 판단되면 중개업자의 말은 신뢰할 필요가 없다

4천만원이도 안팔린다는 발라는 5300만원 매매가 되엇다 입금가는 5천  

시세파악을 위해 신뢰할 만한 중업자를 3명은 만나보아야 한다

매매가를 결정된 상태가 아니므로 부동산중개업자에게 시세가 맞으면 매매를 할려고한다며 시세를 물어보는것이 좋다

만약 중개업자가 생각보다 높은 매매 시세를 말하면 적당한 임금가를 제시하고 초과되는 금액은 수수료로 한다라고 매매의뢰를 하면 된다 그러나 낮은 매매시세를 말하거든 매매는 조금 더 생각을 한다고 매매가 결정되면 전화한다고하면서 부동산중개업자와 헤어진다  

부동산중개업자에게 경매로 얼마에 낙찰받앗다는 말은 하면 손해다 싸게 후려쳐 매매를 쉽게 할려는 경향이 있다

부동산중개업자가 정 물어보면 이런식으로 답변하면 좋다 낙찰은 5천만원인데 등기비 이사비와 집수리비를 2천만원이 들어 7천5백만원은 받아야 손해가 없다는 식으로 말이다 끝

여담 서재에 있는 의자가 오래써서 불편했는데 이웃집아저씨가 경비나가는 아파트에서 이사로 버린 의자를 가져다 주엇다  새것처럼 편하여 아무래도 이정도 의자는 15만원은 주어야 장만한데 입춘대길이다 재갈공명  

    

출처 : 지산다우

글쓴이 : 재갈공명 원글보기

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