체납관리비 법적절차

 

장기화된 경기불황, 관리비 체납에 한 몫

경기도 성남의 C아파트의 경우 장기 체납자가 전년에 비해 10% 넘게 증가해 거액의 연체료가 쌓이는 가구가 증가한 것으로 나타났다. 체납관리비가 200만원이 넘는 입주민도 몇 명 거주하고 있다.

관리사무소장 K씨는 “이전에는 관리비가 체납되더라도 사정이 되는대로 조금씩 납부하는 경우가 많았지만 요즘에는 상황이 어려워진 탓인지 체납이 지속되는 가구가 많다”면서 “독촉장 발송 및 전화 연락 등으로 정상적인 관리업무에 지장을 초래한다”고 말한다.

또한 연체율이 평균 20%를 넘는 이 지역 S아파트 관리사무소장 L씨는 “아파트 면적이 넓을수록 작은 면적에 비해 연체율이 높다”면서 “관리비가 많기 때문이기도 하겠지만 체납세대 입주민들은 관리비를 쉽게 생각하고 연체요율을 무시하는 경향이 있다”고 설명한다. 이어 “7~8개월 연체가 계속되면 단전·단수를 실시한다고 경고장을 보내기는 하지만 성의를 보이면 그렇게까지 못하고 있다”면서 “앞으로 상황이 더 악화될 것으로 전망되는데 어떻게 대응할지 걱정”이라고 답답한 심정을 토로한다.

 

체납관리비 관련 주요 판례

▣ 경락자 공유부분 납부의무

 

경매로 인한 소유권 승계에 있어 대법원(사건번호 2001다8677)은 경락자 등 특별승계인은 전 소유자가 체납한 관리비 가운데 공용부분에 대해서만 납부의무가 발생하고 전유부분에 대해서는 승계의무가 없다는 판결을 내렸다. 재판부는 “집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따르면 건물의 공용부분은 공유자의 승계인에게도 채권을 청구할 수 있도록 특별 규정을 두고 있는 만큼 경락자가 경락대금을 지불한 뒤에는 체납액이 있더라도 공용부분에 대해서는 납부의무가 있다”고 판시했다.

 

▣ 관리비채권 소멸시효 3년

 

대법원(사건번호 2006다61154)은 “관리비 채권은 1년 이내의 기간으로 정한 금전의 지급을 목적으로 한 채권으로서 민법 제163조 제1호에 따라 3년간 행사하지 않으면 시효로 소멸한다”고 밝혔다.

 

 

▣ 단전·단수와 관련한 판례

#관리주체 위법성을 인정한 판례=대법원(사건번호 2001도6883)은 2002년 7월 12일 서울 노원구 J아파트 전 관리사무소장이 전기사업법 위반과 재물손괴죄로 벌금 100만원을 선고한 2심 판결에 불복, 제기한 상고심에서 상고기각 판결을 내렸다. 판결문에서 “관리규약에 단전조치 규정이 없는데도 불구하고 입대의 의결만을 거쳐 단전조치를 취한 것은 전기사업법 위반과 재물손괴죄가 적용돼 불법”이라고 판시했다.

아울러 대법원(사건번호 2000도3477)은 같은 해 재물손괴와 폭력행위 등 처벌에 관한 법률위반 등의 혐의로 기소된 모아파트 입대의 회장에게 벌금 100만원을 선고했다.

재판부는 “관리비를 체납했다고 수도계량기를 떼어낸 행위가 사회통념상 허용될 정도로 상당성이 없다”고 밝혔다. 이 아파트 입대의 회장은 수도료가 포함된 관리비를 연체한 아파트 입주민 2명의 집에 무단으로 침입해 관리비 1개월 이상 체납 시 수도공급을 제한할 수 있다는 자치회 규칙을 내세워 계량기를 떼어낸 혐의로 기소됐다.

또한 지난 1월 30일 대법원(사건번호 2008다91036)은 관리주체가 전 소유자의 체납관리비를 납부하지 않은 경락자에 대해 단전 및 단수조치를 취한 것은 위법하다고 선고했다.

 

#관리주체 정당성을 인정한 판례=서울중앙지방법원(사건번호 2007나27259)은 상습적으로 관리비를 연체한 입주자에 대해 관리규약에 따라 단전·단수조치를 취한 것은 아파트 관리비 징수 질서 확립을 위한 정당한 업무행위라고 판시했다.

재판부는 “입주자가 아파트에 입주한 지 두 달이 지난 시점부터 상습적으로 계속해 관리비를 납부하지 않았고, 관리주체가 기한을 정해 연체관리비 납부를 독촉하면서 기한이 지나면 단전·단수 등의 조치를 취하겠다고 예고했음에도 입주자가 이에 불응했다”고 인정했다.

서울중앙지방법원(사건번호 2003나15500)은 입주민이 입대의 회장과 관리사무소장을 상대로 제기한 부당이득 반환청구소송에서 징수행위 주체에 관해 “체납관리비 징수행위는 입대의 및 관리사무소가 아파트 관리를 위해 수행하는 업무의 일환”이라고 판단했다.

 

 

체납관리비 징수 방안

▣ 관리비 체납세대에 대한 파악

 

관리주체는 관리비 체납이 2개월 넘어서면 체납세대의 소유자 및 세입자를 파악해 압류 및 근저당설정, 소유권변동 상황 등을 확인해야 한다. 이때 근저당 설정 등으로 경매절차가 진행되거나 진행될 공산이 큰 경우 법원에 지급명령신청 또는 소액심판청구, 부동산 가압류 신청을 해 판결을 받아내고 즉시 법원에 배당요구서를 제출한다.

아울러 관리비 납부 독촉장은 내용증명으로 발송하되 체납 월이 2개월이 되기 전에 독촉장을 보낼 경우에는 내용증명의 형식이 아닌 경비원을 통해 이를 전달하는 것이 좋다.

한편 체납 월이 3개월을 넘어설 경우 예고장 및 공고문 부착으로 납부를 촉구하는데, 이때 A4용지 크기의 관리비 단전 또는 단수 예고장을 체납세대의 현관문 호수표지 밑에 붙이고 사진촬영을 한다.

 

▣ 체납관리비의 법적 처리절차

 

연체 월이 3개월을 넘어 자체 처리절차를 통해 체납관리비를 받아낼 수 없을 때에는 최소한 체납 월이 5개월에 도달하기 전에 지급명령 및 채권 청구 차원의 소액재판, 채권 확보 차원의 부동산 가압류, 강제경매 신청, 배당 요구 신청 등의 절차를 밟는 것이 중요하다. 하지만 법률 전문가들은 지급명령의 경우 “법정에 출석하지 않고도 서류심사만으로 신속하게 분쟁을 해결할 수 있다”며 “본안 소송 비용의 10분 1 정도로 저렴한 수수료를 부담하면서도 강제집행법상 특례를 적용 받아 법원이 지급명령을 내리는 즉시 채무가 확정돼 체납관리비 해결을 위한 가장 합리적인 방안”이라고 설명한다.

 

체납관리비 징수 대안으로 우선 변제권 입법화 등 제안

체납관리비 문제는 정상적으로 관리비를 납부한 세대가 선의의 피해를 입을 수 있고, 관리업무 수행에 있어 차질을 빚을 수 있으므로 관리주체는 체납관리비 징수에 만전을 기해야 한다. 하지만 일선 현장의 관리사무소장들은 판례를 참고해 장기 체납세대에 대해 단전을 고려하지만 이와 관련된 법원의 판결이 엇갈리고 있어 혼란스럽다고 토로한다.

 

이에 법률 전문가들은 “소송 당사자가 주장하는 바가 각기 다른 것이 원인”이라고 지적하면서 “단전을 실시한 관리사무소장에게 법적인 책임을 인정한 경우는 관리규약 상에 단전 관련 조항이 없었던 점이 거론되고, 관리규약에 의해 단전을 실시해 적법하다는 판결의 경우 단전 당시 입주민이 아파트 거주 기간이 길지 않아 권리침해 사항이 크지 않다는 점 등이 각각 고려된 것으로 파악된다”고 말한다.

이어 “체납관리비는 성격이 공익적 채권이므로 일반채권(임금채권, 조세채권 등)에 우선하는 우선 변제권이 입법화되든가 아니면 승계의무가 입법돼야 한다”고 주장한다.

 

아울러 “소송에 따르는 시간·경제적 손실이 너무 커 소송을 하는 사례는 극소수에 불과하다”며 “3개월 이상의 체납세대의 경우 지급명령제도(민사독촉절차)를 활용하는 방안을 적극 추천한다”고 제안한다.

이와 함께 “관리주체는 체납관리비가 발생하면 즉시 관리비를 전유부분과 공용부분으로 구분해 전유부분 체납관리비라도 우선 징수해야 한다”고 덧붙이면서 “관리비 체납세대에 대한 단전·단수가 위법하다는 판결도 있지만, 일정기간 전기·수도료를 미납한 경우에는 전력공급규칙 등을 감안할 때 단전·단수가 타당하다는 의견이 지배적인 만큼 전유부분의 전기·수도료를 별도로 고지하면 체납 시 법적절차에 따라 단전·단수가 가능하다”고 전한다.

 

끝으로 법률 전문가들은 소멸시효를 중단하기 위한 방법으로 청구(최고 및 소액심판 소송, 지급명령), 압류 또는 가압류, 가처분, 승인 등의 방법을 제안한다. 체납관리비의 경우 입주자를 설득해 관리비 납부독촉 및 상환계획을 자필로 받는 채무승인 방법이 가장 간편하지만 대부분의 입주자들은 이를 거부하고 있어 말처럼 쉽지 않다. 이에 “체납관리비 문제를 해결하기 위해 자주 이용하는 소액심판과 지급명령의 경우 소제기(신청) 시 소멸시효가 중단된다”면서 “이의를 신청하면 본안소송으로 이송돼 별도의 집행문 부여 없이 강제집행이 가능하다”고 말한다.