관리비에 공용부분과 전용부분에 대한 판결문 사본

서울동부지방 법원 판결

사건 2005가단17892 부당이득반환

원고 1. 김00

        서울 강동구 00동 00아파트 000동 000호

     2. 김00

        성남시 00구 00동 00마을 00동 00호

     3. 김00

       서울 강동구 00동 00아파트 000동 000호

피고 성내동 삼성아파트 입주자대표회의

    서울 강동구 00동 00아파트 000동 000호

    대표자 권오영

변론종결 2005. 10. 26

판결선고 2006. 11. 23

주문

1. 피고는 원고 김00에게 4.127,877원, 원고 김00에게 6,222,255원, 원고 김00에게 3,095,302원 및 각 이에 대하여 2005. 5. 10부터 2005. 11. 23까지는 연5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

2. 원고들의 나머지 청구를 각 기각한다.

3. 소송비용 중 60%는 원고들이 나머지 40%는 피고가 각 부담한다.

4. 제1항은 가집행할 수 있다.

청구취지

피고는 원고 김00에게 8,531,820원 원고 김00에게 13,673,790원,원고 김00에게 6330.040원 및 갚는 날까지 연20%의 비율로 계산한 돈을 각 지급하라.

이유

1.기초사실

  가. 원고 김00은 주00씨 소유이던 서울 강동구 00동 00아파트 000동 000호를 경락받아 그 대금을 완납하고 2003. 7. 16 소유권이전등기를 마쳤고, 원고 김00는 신00씨 소유이던 위 00아파트 000동 000호를 공매절차에서 낙찰받아 그 대금완납하고 2005. 2. 18소유권이전등기를 마쳤으며,원고 김00는 홍00씨 소유이던 위00아파트 000동 000호를 경락받아 위 대금을 완납하고 2003. 5. 22 소유권이전등기를 마쳤다.

  나. 피고는,위 00아파트 000동 000호의 전 소유자인 주00이 1999. 10분부터 2003. 5분까지의 관리비 및 그에대한 연체료 합계 8.531,820원을 ,위 00아파트 000동 000호의 전 소유자인 신00이 1999. 10분부터 2004. 12분까지의 관리비 및 그에대한 연체료 합계 13.673,790원을,위 00아파트 204동 1401호의 전소유자인 홍00가 1999, 10분부터 2003, 3분까지의 관리비 및 그에대한 연체료 합계 6,330,040원을 각 납부하지않았다는 이유로 위 각 아파트를 승계 취득한 원고들에 대하여 단전,단수를 각 통보하였고 이에 원고들은 부득이하게 위 각 아파트에 대하여 전소유자들이 체납한 위 각 체납 관리비 및 연체료를 각 납부하였다.

  다. 원고들이 피고의 독촉에 따라 납부한 전 소유자들의 체납 관리비는 일반관리비,청소비,소독비,승강기유지비,수선유지비,장기수선충당금,공동전기료,승강기전기료,공동수도료(이하“공용부분관리비”라한다.),난방비,세대급탕비,세대수도료,세대하수도료,세대전기료(이하“전유부분 관리비”라한다)등으로 구성되는데,원고 김00이 납부한 체납관리비 8,531,820원 중 공용부분관리비(연체료 포함된 금액임,이하같다.)는 4,403,943원이고,난방비는 4,038,060원이고,전유부분 관리비는 89,817원이며,원고 김00가 납부한 체납 관리비 13,673,790원 중 공용부분 관리비는 7,451,535원이고,난방비는 6,098,401원이고,전유부분 관리비는 123,854원이며,원고 김00가 납부한 체납 관리비 6,330.040원 중 공용부분 관리비는 3,234,738원이고,난방비는 3,020,856원이고,전유부분관리비는 74,446원이다.

2.당사자들의 주장

원고들은,전 소유지들이 체납한 관리비는 원고들이 납부할 의무가없음에도 이를 납부하지 아니하면 단전,단수를 하겠다고 하여 어쩔 수 없이 위 체납 관리비를 납부하고 입주하였으므로 피고는 원고들이 납부한 체납 관리비를 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 주장한다.이에 대하여 피고는,집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하“집합건물법”이라줄여 쓴다)

이에 근거한 피고 공동주택 관리규약 등에 전 소유자가 체납한 관리비 및 연체료를 특별승계인이 승계하도록 규정하고 있으므로 원고들이 전 소유자들이 체납한 관리비를 납부하였다 하여 이를 부당이득으로 볼 수 없다는 취지로 주장한다.

3. 판단

가. 체납 관리비의 승계 여부

집합건물법 제42조 제1항은 규약 및 관리단 집회의 결의는 구분소유자의 특별승계인에게도 그 효력이 있다고 규정하고 있고, 피고의 공동주택 관리규약에 의하면, 위 규약은 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 그 효력이 있고, 관리주체는 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 관리비, 사용료 및 장기수선충당금 등의 채권을 행사할 수 있고, 체납된 관리비 등은 입주자의 지위를 승계한 자가 부담하여야 한다고 규정하고는 있다.

그러나 집합건물법 제42조 제1항 및 피고의 공동주택 관리규약 등에서 규약 및 관리단 집회의 결의는 구분소유자의 특별승계인에 대하여도 효력이 있다는 등의 규정이 있다 하더라도 이러한 조항은 승계인이 공동주택을 승계한 이후에는 공동주택의 입주자들이 정한 관리규약이 승계인에 대하여도 특별한 의사표시 없이 효력이 있음을 규정한 것으로, 관리비와 관련하여서는 승계인도 관리규약에 따른 관리비를 납부하여야 한다는 의미로 해석될 뿐 승계인이 전 소유자의 전유부분 체납 관리비까지 소급하여 책임진다는 취지로 볼 수 없다.

또한 피고의 공동주택 관리규약에 의하면, 관리주체는 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 관리비, 사용료 및 장기수선충당금 등의 채권을 행사할 수 있고, 체납된 관리비등은 입주자의 지위를 승계한 자가 부담하여야 한다고 규정하고 있으나, 관리규약이 구분소유자 이외의 자의 권리를 해하지 못한다고 규정하고 있는 집합건물법 제28조 제3항에 비추어 볼 때, 관리규약으로 전 입주자의 체납관리비를 양수인에게 승계시키도록 하는 것은 입주자 이외의 자들과 사이의 권리․의무에 관련된 사항으로서 입주자들의 자치규범인 관리규약 제정의 한계를 벗어나는 것이고, 개인의 기본권을 침해하는 사항은 법률로 특별히 정하지 않는 한 사적 자치의 원칙에 반한다는 점 등을 고려하면, 특별승계인이 그 관리규약을 명시적, 묵시적으로 승인하지 않는 이상 그 효력이 없다고 할 것이다.

다만, 집합건물의 공용부분은 전체 공용자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지․관리해야 하고 그에 대한 적정한 유지․관리를 도모하기 위하여는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구 할 수 있도록 집합건물법 제18조에서 특별규정을 두고 있는바, 위 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위 규정에 터잡은 것으로서 유효하다고 할 것이므로, 아파트의 특별승계인은 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여는 이를 승계하여야 한다고 부아야 할 것이다(대법원 2001. 9. 20.선고 2001다8677-전원합의체 판결 참조).

나. 난방비가 공용부분에 관한 것인지, 전유부분에 관한 것인지 여부

피고는 이 사건 각 부동산은 중앙집중식 난방방식을 채택하고 있어 난방비가 개별 세대의 사용 여부나 사용량을 불문하고 평형별로 동일 금액이 부과되므로 난방비는 공용부분 관리비라고 주장하나, 피고의 아파트 관리비 중 난방비는 대부분 개별 세대 전유부분을 난방하기 위한 비용이므로(피고의 아파트 중 관리사무소, 노인정 등 일부 공용부분에 난방이 공급되는 것으로 보이나, 그 부분에 대한 난방은 전체 아파트 입주 세대에 공급되는 난방에 비추어 보면 상당히 적은 양일 것으로 보일 뿐만 아니라 그 부분에 관하여 아무런 주장, 입증이 없으므로, 고용 부분에 공급되는 난방은 무시하기로 한다.) 이는 전유부분에 관한 관리비로 보아야 할 것이고, 그 공급방식이 중앙난방이고, 실제 거주 여부를 떠나 세대별 동일한 금액이 부과된다는 사정만으로 이를 공용부분 관리비라고 볼 수 없으므로, 이 부분 피고의 주장은 이유 없다.

다. 부당이득의 반환 범위

원고들이 납부한 체납관리비 중 공용부분 관리비를 제외한 난방비 및 전유부분 관리비는 원고들에게 승계되지 않는다고 할 것임에도 원고들은 피고의 단전, 단수 등의 통고에 따라 어쩔 수 없이 위 난방비, 전유부분 관리비를 납부하였으므로 피고는 원고들에게 원고들이 납부한 체납관리비 중 난방비 및 전유부분 관리비 상당의 금액을 부당이득으로 반환하여야 한다. 구체적으로 원고들이 납부한 체납관리비 및 연체료 중 난방비 및 전유부분 관리비는 원고 김○○이 합계 4,127,877원(난방비 4,038,060원+전유부분 관리비는 89,817원)이고, 원고 김○○가 6,222,255원(난방비 6,098,877원+전유부분 관리비 123.854원)이고, 김○○가 3,095,302원(난방비 3,02,856원+전유부분 관리비 74,446원)이므로 피고는 원고들에게 위 각 금원 및 이에 대하여 원고가 구하는 이 사건 소장부본 송달 다음날인 2005. 5. 10.부터 피고가 그 지급의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 판결선고일인 2005. 11. 23.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 갚는 날까지는 소송촉진등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

4. 결론

그렇다면 원고들의 청구는 위 각 인정범위 내에서 이유있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없이 이를 각 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

                                                           판사 이종우