김길태님 저서중에서...
위장임차인 여부를 가르켜주는 금융권 신용정보
늘 권리분석을 위한 정보수집에 목말라 하는 경매 참가자들, 임대차 관계 정보제공에 있어 법규 적용과 현실 관행 사이의 편견과 오차를 발견하고 해결방법 한가지 알려 드리겠습니다.
부동산 경매 입찰자 들이 물건의 권리관계를 분석하기 위해 돋보기를 들이댔을 때, 세입자의 「임대 보증금」이 대항력 있는 권리(말소 기준권리 보다 앞서는 임대차 요건)로 신고 되어있는 경우, 그 진위 판단 때문에 낙찰가 정하기에 망설여 보신적 있죠? 이럴때 입찰 예정자 중에 어떤 분은 채권 금융기관에 전화를 걸어 담당자를 찾아 묻습니다.
입찰자A :“담보 잡으신 이 주택에 선순위 세입자가 있다고 권리신고 되어 있는데, 사실관계 맞나요? 이APT가 그당시 2억원 으로 평가 되었을 텐데 선순위 임차보증금 7천만원이 있는데도 그쪽 은행에서 1억2천만원 대출 해줬다면 무상거주(임대차 없음)각서 받아두지 않았나요?”
은행원B :“저희가 그 부분에 대해 손님께만 알려 드리면 공평한 정보공개 측면에서 부당한 행위를 하게 되어서요, 다른 분들이 나중에 은행에 민원 이라도 제기하게 되면 저희 입장이 어렵게 됩니다. 죄송하지만 손님 판단하에 입찰 참가 하십시오”
입찰자A :“ 아니, 입찰자가 이런 정보를 알아야 유찰 시키지 않고 더 높게 가격을 쓸테고, 그래야 은행도 채권회수 많이 할수 있는 것 아니에요?”
은행원B :“ 그건 그렇지만요 어쨌든 은행원이 업무상 지득(知得)한 고객정보를 특정인 에게 따로 알려드려서 다른 참가자 에게 불공평을 초래하면 제 입장이 어려워질수 있어서요, 죄송합니다.”
전화는 여기서‘딸깍’끊어지고 맙니다.
여기서 두사람의 대화에 무엇이 문제인지 살펴 보겠습니다.
경매 진행중인 부동산에 외견상 대항력 있는 임차인으로 신고한 자가 있을 경우, 원매자가 입찰을 기피하게 됨으로써 수차례 유찰되어 부족채권이 발생하게 되는 바, 입찰자, 즉 원매자(願買者)가 ‘현재 권리신고된 임차인이『가장(假裝)임차인 』인지 의 여부’를 알려달라고 요청하거나 ‘『임대차 없음 각서』를 징구하였는지’ 여부에 대하여 질의를 할 경우, 이에 응할 수 있는지가 문제 입니다.
결론부터 말씀 드리면 「가장 임차인」 여부 및 「각서」 징구 여부에 대하여는 법규 해석상 은행이 입찰 예정자(원매자) 고객 에게 사실대로 답변하여도 된다는 것입니다.
금융기관이 취득한 예금 등 금융정보는 ①『금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률』에 의하여, 대출등 신용정보는 ②『신용정보의 보호 및 이용에 관한 법률』에 의하여 본인의 동의나 법률의 규정에 의한 경우 외에는 누설이 금지되고 있는데, ①「가장 임차인」 여부 및 ②「임대차없음 각서」 징구 여부는 신용정보에 해당되지 않아 위 법률에 의한 규제대상이 아닌 것으로 보인다는 것입니다.
즉, 『신용정보의 보호 및 이용에 관한 법률』 제2조는 “상거래에 있어서 상대방을 식별할 수 있는 정보 및 신용도, 신용거래능력 등을 판단할 수 있는 정보”를 「신용정보」로 보고 있는데, 동법 시행령 및 시행규칙에도 가장 임차인 여부, 각서 징구여부 등을 신용정보로 볼만한 언급은 없으므로 질문에 응답 하여도 무방 하다는 것입니다. 단지 이때는 사실관계만을 알려주고, 이에 대한 법적인 판단은 원매자에게 있음을 고지 하게 됩니다.
은행의 입장 에서는 경매물건의 ‘제값받기’를 위하여서 필요할 경우 오히려 적극적으로 특정 권리신고자가「가장 임차인」이라는 사실을 밝혀 정당한 가격에 낙찰이 될 수 있도록 하여야 할 것이므로, 신용정보에 해당한다 하여도 정당방위로 볼 수 있습니다. ‘라는 해석이 가능 합니다.
오히려 적극적인 채권 금융기관은 이 경우 경매법원에 「가장임차인」임을 밝히고 이러한 사항이 입찰에 반영될 수 있도록 <경매물건명세서> 등에 공시하여 줄 것을 요구할 수도 있을 것입니다.
여기서 ‘돈되는 경매테크닉 - 입찰시 가장(허위 )임차인 가려내는 방법
① 채권 은행에 전화하여 경매신청 및 진행 담당자를 찾아 선순위 임대차가 허위 가장임차인이 아닌지 문의 합니다
②『금융실명거래 비밀보장에 관한 법률』이나,『신용정보보호 및 이용에 관한 법률』위반 사항이 아니며 유찰을 방지하고 낙찰을 촉진하는 정보제공 이니 은행에서 매각촉진을 위해 오히려 홍보 해야할 일이며 서로에게 유용한 일이 아닌가 하는 유연한 설득으로 정보를 알아내야겠습니다.
③ 전화로 묻는 방법 보다 얼굴을 맞대고 ‘ Face to face’ 로 대화하면 임대차 정보에 정확함을 더할 수 있지 않을까요?
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